DA INFORMALIDADE À PROPRIEDADE: O CAMINHO DA REURBATÉ O REGISTRO DE IMÓVEIS

O Brasil convive há décadas com um problema que ultrapassa a simples falta de documentos: a existência de milhares de imóveis ocupados, construídos, transmitidos e utilizados por famílias e empreendedores sem a correspondente regularização jurídica perante o poder público e o Registro de Imóveis. Em muitas situações, a pessoa possui a posse, paga tributos, reside no imóvel há anos e o reconhece como seu, mas ainda não dispõe de uma matrícula individual que dê publicidade e segurança jurídica à propriedade.
É nesse cenário que a Regularização Fundiária Urbana (REURB), disciplinada pela Lei Federal n.º 13.465/2017, assume papel de grande relevância. Mais do que resolver uma pendência documental, a regularização fundiária procura aproximar três realidades que muitas vezes caminham separadamente: a realidade física do imóvel, a realidade cadastral e urbanística do Município e a realidade jurídica representada pelo Registro de Imóveis.
A Lei nº 13.465/2017 estabeleceu instrumentos destinados a enfrentar situações consolidadas de ocupação e informalidade. Entre suas disposições, prevê inclusive a possibilidade de regularização de determinadas glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979 que não possuam registro, desde que implantadas e integradas à cidade, mediante os instrumentos previstos na própria legislação.
O grande desafio, entretanto, não está apenas em reconhecer a necessidade de regularização. É preciso compreender que a regularização fundiária possui etapas e que a conclusão da fase administrativa municipal não significa, automaticamente, que a propriedade já esteja formalizada no Registro de Imóveis. Essa distinção é fundamental.
No procedimento de REURB, o Município exerce papel essencial. É no âmbito administrativo que são reunidas informações, realizadas análises e adotadas providências destinadas à regularização da ocupação. Ao final desse percurso, surge a Certidão de Regularização Fundiária, a conhecida CRF, que formaliza a conclusão da etapa municipal e serve de título para o ingresso no Registro de Imóveis. Mas CRF e matrícula não são a mesma coisa.
A CRF é o título administrativo produzido pelo Município. Ela identifica a unidade imobiliária, o beneficiário e o direito outorgado, podendo servir de fundamento para o ingresso do título na serventia registral. A matrícula, por sua vez, é aberta pelo Registro de Imóveis e individualiza juridicamente a unidade, conferindo publicidade à titularidade e permitindo que nela sejam praticados os atos registrais posteriores.
Essa passagem do procedimento administrativo para o sistema registral representa um dos momentos mais importantes de todo o processo. Na prática, não basta possuir uma CRF guardada em uma pasta. É necessário que o título seja efetivamente apresentado ao Registro de Imóveis competente, acompanhado da documentação necessária. A planta, o memorial descritivo, o requerimento e os demais documentos que integram o dossiê precisam manter coerência entre si, especialmente quanto à identificação, área, medidas e confrontações da unidade. É nesse momento que entra em cena a qualificação registral.
Depois do protocolo, o título passa pelo exame do oficial de Registro de Imóveis, que verificará, entre outros aspectos, a competência da serventia, a regularidade formal dos documentos, a correspondência entre beneficiário, unidade e título, a especialidade da descrição imobiliária, a legalidade e a situação registral necessária ao ingresso do título.
Esse procedimento não deve ser visto como uma barreira à regularização. Ao contrário, a qualificação registral constitui importante mecanismo de segurança jurídica. É ela que permite verificar se aquilo que foi produzido na esfera administrativa encontra correspondência suficiente para ingressar no sistema registral.
Por isso, eventual nota de exigência não significa necessariamente que a regularização tenha fracassado. A exigência aponta os aspectos que, segundo a análise registral, precisam ser esclarecidos, complementados ou ajustados para permitir o ingresso do título. A providência adequada é compreender exatamente o que foi solicitado, confrontar a exigência com a CRF, a planta, o memorial, o termo de compromisso e os demais documentos, e então apresentar a resposta pertinente.
Outro aspecto que merece atenção é o cumprimento das obrigações assumidas durante o procedimento. O termo de compromisso acompanha a passagem da fase administrativa para a registral e estabelece responsabilidades e obrigações relacionadas à regularização da unidade. Sua assinatura não significa que todas as providências tenham terminado. Ao contrário, inaugura obrigações posteriores, especialmente aquelas relacionadas ao ingresso do título no Registro de Imóveis.
A existência de prazo também exige acompanhamento cuidadoso. O procedimento não termina simplesmente com a emissão da CRF. É necessário controlar o protocolo no Registro de Imóveis, acompanhar eventual nota de exigência, responder às pendências e adotar, quando necessárias, as providências administrativas posteriores. Manter registros das datas, protocolos, exigências e respostas é uma medida simples que pode evitar perda de controle sobre o processo.
O resultado esperado, porém, vai muito além da obtenção de um documento. Quando a regularização chega efetivamente à matrícula, o imóvel passa a possuir identificação registral própria e titularidade publicizada. Isso representa uma mudança significativa na posição jurídica do ocupante e cria melhores condições para a circulação regular do imóvel, sempre observados os requisitos legais aplicáveis.
A matrícula também permite que a realidade jurídica do imóvel seja acompanhada de maneira mais organizada. Compra e venda, doação, sucessão, constituição de garantias e outros atos que dependam do sistema registral passam a encontrar uma base formal individualizada. A propriedade deixa de permanecer restrita a uma situação de fato e passa a integrar, de maneira estruturada, o sistema de publicidade registral.
É importante, contudo, compreender que a abertura da matrícula não significa que todas as demais pendências relacionadas ao imóvel desapareçam. A regularização registral deve dialogar com o cadastro municipal e com a realidade urbanística. Se houver edificação irregular, por exemplo, poderão existir providências administrativas próprias para sua regularização. O terreno pode estar juridicamente regularizado enquanto determinada questão construtiva ainda exigir tratamento específico.
Essa integração é justamente um dos grandes objetivos da regularização fundiária contemporânea: fazer com que o imóvel real, o cadastro público e o registro jurídico se aproximem.
Durante muito tempo, a informalidade imobiliária foi tratada quase como uma característica inevitável de determinadas cidades e regiões brasileiras. Hoje, entretanto, é cada vez mais necessário compreender que a ausência de regularização produz consequências sociais e econômicas relevantes. Um imóvel sem adequada identificação jurídica encontra maiores dificuldades para participar plenamente do mercado formal, transmitir segurança aos negócios e integrar políticas públicas de planejamento territorial.
Regularizar significa, portanto, conferir segurança não apenas ao proprietário ou ocupante, mas também ao Município, ao mercado imobiliário e à própria sociedade.
A regularização fundiária também contribui para reduzir conflitos relacionados à identificação das áreas, confrontações e titularidades. Quanto mais precisa for a individualização do imóvel, menores tendem a ser os riscos decorrentes de sobreposições, divergências documentais e indefinições quanto aos limites da unidade.
Por essa razão, a REURB não deve ser compreendida como um simples procedimento burocrático. Ela representa uma política de transformação da informalidade em uma realidade territorial juridicamente organizada.
O caminho pode ser resumido em uma sequência lógica: procedimento administrativo, termo de compromisso quando cabível, emissão da CRF, organização do conjunto documental, protocolo no Registro de Imóveis, qualificação registral, eventual cumprimento de exigências e, finalmente, abertura da matrícula individual e registro do direito correspondente.
O ponto central está justamente no final desse percurso. A regularização somente produz toda a sua força quando consegue conectar o trabalho realizado pelo Município ao sistema registral. A CRF é a ponte; a matrícula é a consolidação registral dessa trajetória.
Em um país marcado pela histórica informalidade imobiliária, avançar na regularização significa transformar situações de fato em situações jurídicas reconhecidas e publicizadas. Significa permitir que famílias tenham maior segurança sobre o patrimônio que construíram ao longo de anos, que o poder público disponha de informações territoriais mais confiáveis e que as relações imobiliárias ocorram sobre bases jurídicas mais seguras.
A grande tarefa brasileira, portanto, não é apenas regularizar papéis. É regularizar territórios, organizar informações e aproximar a realidade vivida da realidade jurídica. E, nesse processo, o Registro de Imóveis ocupa posição decisiva: é nele que a unidade imobiliária ganha individualização jurídica e publicidade, permitindo que a regularização fundiária deixe de ser apenas uma expectativa administrativa e se transforme em propriedade formalmente reconhecida.
Para milhões de brasileiros que vivem há anos em imóveis sem a correspondente formalização registral, essa diferença não é meramente técnica. É a diferença entre possuir uma situação de fato e ter segurança jurídica sobre o patrimônio que representa, muitas vezes, o resultado de uma vida inteira de trabalho.